Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.
Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:
«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».
Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика».
По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.
По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.
29 июля 2013 10:55 Экономическая география: СВАО – самый непривлекательный для инвестиций в новостройки округ Москвы![]()
Дома уже почти достроены и успели отыграть рост О нюансах инвестирования в столичные новостройки, а также о том, в какие объекты, расположенные на севере Москвы, лучше вкладывать средства мы писали в материале «Экономическая география: на севере Москвы выгодно покупать апартаменты, а не квартиры». Мы продолжаем рассказывать о столичных районах и теперь очередь северo-восточного административного округа Москвы (СВАО).
Однако буйство зелени в округе порождает одну из самых главных проблем СВАО - тяжелую транспортную ситуацию. Дело в том, что здесь довольно плохо развита дорожная сеть, говорит управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг. Проложить или продлить другие трассы на северо-востоке Москвы и области не дает национальный парк «Лосиный остров». Ярославское шоссе – главная транспортная артерия СВАО – является не самой загруженной трассой в Москве, однако пробки здесь возникают повсеместно, так как по ней едут не только москвичи, но и жители крупных подмосковных городов – Мытищ, Королева, Пушкина, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Однако в скором времени ситуация в округе может стать значительно лучше благодаря реконструкции Ярославского шоссе, которая бала начата в прошлом году и сейчас находится на завершающей стадии. Так, отмечает Мария Литинецкая, в начале текущего месяца было открыто движение по эстакаде, расположенной на пересечении шоссе и улицы Вешних Вод, а до конца лета столичные власти планируют закончить все строительные работы на данной магистрали. В округе неплохо развита социальная и бытовая инфраструктура, но не во всех районах хватает школ и детских садов.
По оценке руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антона Северьянова, СВАО по количеству новостроек в продаже находится на предпоследнем месте. В целом на долю севера-востока Москвы приходится лишь 2,2% от общего объема квартир на первичном рынке жилья в пределах МКАД или около 300 квартир, отмечает Дмитрий Таганов. Всего, по словам Антона Северьянова, по итогам II квартала 2013 года, в продаже находится около 17 корпусов. При этом подавляющее большинство новостроек относится к сегменту бизнес-класс (53% от общего числа). Это комплексы «Искры радости», «Мос-Анжелес», «Триколор», «Таежный» и клубный дом «Мирный». 47% новостроек в СВАО относятся к сегменту комфорт-класса. Среди комплексов в этом сегменте Мария Литинецкая выделила ЖК «Холмогоры» и ЖД МПИ. Еще один проект, расположенный в СВАО можно отнести к экономклассу – ЖК на проспекте Кадомцева. А вот новостроек элитного сегмента на территории этого столичного округа обнаружено не было. Все остальные новостройки округа, отмечает Мария Литинецкая. давно перешли в разряд «вчерашних» и квартиры в них реализуются на вторичном рынке. Как и в северном округе, в СВАО помимо классических квартир, есть и апартаменты, про которые Юрий Гольдберг не рекомендует забывать. Так, первичные продажи, по данным компании «Метриум Групп» открыты в МФК «Парк мира» (бизнес-класс) и ЖК SKY PARKS (комфорт-класс). Также на территории СВАО есть два проекта, в которых предлагаются таунхаусы, добавляет Антон Северьянов: один находится за МКАД (в районе Северный), второй проект возводится в районе Лосиноостровский.
Район Отрадное смог получить столь высокие оценки благодаря росту цен на жилую недвижимость за ноябрь 2011 – ноябрь 2012 гг. на 7,2% до уровня в 142 680 руб. за кв. м. Кроме того, район занимает 4-е и 6-е место по показателям доходность-цена и доходность-риск, рассказывает Юрий Гольдберг. Также в районе очень хорошо развита система здравоохранения по наличию и мощности больниц и врачей к численности населения. Также в Отрадном благоприятная экологическая обстановка. Правда есть на северо-востоке столицы и районы, которые входят в десятку самых труднодоступных в Москве с точки зрения транспорта, что, естественно, снижает их инвестиционную привлекательность. По данным компании «Метриум Групп» это Ярославский, который занял 3 место в этом рейтинге и Лосиноостровский (10 место). Первый растянулся на 5 км вдоль Ярославского шоссе между парком «Лосиный остров» и Ярославским направлением МЖД, полотно которой отрезает его от Калужско-Рижской линии Московского метро. Злую шутку с этим районом сыграла именно его вытянутая форма. Очевидно, что та его часть, которая расположена ближе к центру и метро ВДНХ, имеет значительно лучшие характеристики доступности, чем та часть, которая расположена у МКАД. У Лосиноостровского та же проблема – железная дорога. Впрочем, она ограничивает район только с одной стороны, а с противоположной он имеет доступ к станциям метро «Бабушкинская» и «Медведково». Тем не менее, дальняя часть района, примыкающая к МКАД и МЖД, расположена на большом расстоянии от метро.
Инвестору стоит выбирать однокомнатные квартиры комфорт- и экономкласса, советует Дарья Пичугина, аналитик «Инвесткафе». Порог входа на рынок в СВАО достаточно высок. Связано это как раз с тем, что подавляющая часть новостроек округа находится на финальных стадиях строительства, то есть основная часть роста цены квадратного метра уже отыграна. Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек этого округа составляет порядка 150 000 рублей, отмечает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». По итогам II квартала текущего года средняя цена в СВАО в сегменте бизнес-класса составила 180 300 рублей за кв.м., в сегменте комфорт-класса - 156 600 за кв.м. Такие данные приводит компания «Азбука Жилья». По словам аналитика ИК «ФИНАМ» Анны Мишутиной, стоимость однокомнатной квартиры в новостройке округа на 20-30% превышает среднерыночные значения для Москвы В будущем не стоит ожидать сильного роста стоимости квадратного метра в новостройках на северо-востоке Москвы, предупреждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Лишь некоторые объекты могут подорожать вместе с ростом строительной готовности. Например, говорит эксперт, в конце года готовится к сдаче в эксплуатацию ЖК «Триколор», но сильного влияния на среднюю цену по округу это не окажет. Зато в перспективе, говорит Мария Литинецкая, в тех районах, где ведется реконструкция Дмитровского шоссе и планируется открытие новых станций метро, скорее всего, произойдет довольно ощутимый скачок цен – можно ожидать повышения стоимости жилья минимум на 10-15%. Учитывая, что в СВАО Москвы довольно мало строящихся объектов и всего один корпус, находящийся на этапе котлована, говорить об уровне доходности довольно сложно, отмечает Юрий Гольдберг. Можно лишь отметить, что на высокую прибыль от инвестиций рассчитывать не стоит.
Другие статьи29.07.2013 : Экономическая география: СВАО – самый непривлекательный для инвестиций в новостройки округ Москвы 22.07.2013 : Экономическая география: на севере Москвы выгоднее покупать апартаменты, а не квартиры 15.07.2013 : Жаркое лето 2013: девальвация рубля лишь подхлестнула интерес инвесторов к недвижимости 08.07.2013 : Экономическая география: ажиотаж позади, а рост цен в Новой Москве теперь зависит от транспортной ситуации 02.07.2013 : Проблемные истории: за неопытность застройщика расплачиваются дольщики (на примере ЖК «Искра» в г. Ивантеевка»)
Генеральный партнер рубрики:
![]() |
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU
Покупка жилья не дает существенной прибыли Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору Юрий Гольдберг на IRN.Ru
В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки
Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово. Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА
Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане» Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро |