Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.

Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

Экономическая география: цены на севере будут расти из-за реконструкции трасс и большой воды

Новостройки дешевле, чем на престижном западе и северо-западе
Сегодня подмосковный рынок недвижимости активен как никогда. Он предлагает покупателям широкий выбор объектов на любой вкус и кошелек. Выбрать жилье для проживания несложно, так как главное, чтобы предложенный вариант понравился покупателю. Гораздо сложнее выбрать жилой объект для инвестиций. Здесь нужен холодный ум и трезвый расчет.

В предыдущем материале мы рассказывали о том, в какую недвижимость в северо-западных районах Московской области лучше инвестировать средства и на какой доход можно рассчитывать. Подробнее об этом читайте в материале «Экономическая география: новостройки северо-запада Подмосковья привлекательны для инвестиций». Мы продолжаем рассказывать о районах Московской области, и теперь пришел черед севера Подмосковья.


Пробки в противовес большой воде

Северное направление области по престижу немного уступает северо-западу, однако у него впереди большие перспективы. Явным локомотивом севера являются Дмитровское и Ленинградское шоссе, которые по праву считаются одними из самых развивающихся направлений. Частично о Ленинградке мы рассказывали в материале «Экономическая география: новостройки северо-запада Подмосковья привлекательны для инвестиций», так как эту трассу часто причисляют к северо-западу области. Однако в целом это шоссе, а особенно места, расположенные восточнее от него, можно отнести и к северу Подмосковья. Дмитровское шоссе считается лучшим с точки зрения спортивно-развлекательной инфраструктуры. Кроме того, большая часть трассы идет вдоль канала имени Москвы, а взору открываются виды на великолепную природу.

Однако занять лидирующие позиции на рынке недвижимости северу мешают прежде всего пробки. Дмитровское и Ленинградское шоссе стабильно входят в пятерку самых загруженных магистралей Подмосковья вне зависимости от сезона. Но надежда на улучшение ситуации на севере области есть. Так, рассказывает управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг, сейчас идет активная реконструкция Дмитровского шоссе, а через год планируется закончить строительство платного дублера Ленинградского шоссе. Также, добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», было анонсировано строительство нескольких веток скоростного трамвая, которые свяжут Москву с крупными населенными пунктами области, в том числе с городом Долгопрудный.

Экологическую обстановку в северных районах Московской области можно назвать удовлетворительной. Мария Литинецкая отмечает, что эти направления не входят в число самых грязных регионов Подмосковья, но и абсолютно экологически чистыми их назвать нельзя.

Отдельные примеры инвестиционного анализа новостроек северо-запада Подмосковья (по версии НСКА):

ЖК «Гелиос» (Московская область, г. Химки, мкр. Лобаново, ул. Академика Грушина, корп. 3-3А). Застройщик – ООО «Галактик М». Квартиры в данном объекте являются инвестиционно привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (сентябрь 2012 года) прогнозировался на уровне 46,27%. Цена на момент оценки составляла 71 500 рублей за квадратный метр. Текущая цена квадратного метра – 75 000 рублей (данные на январь 2013 года). На оценку стоимости объекта положительно влияет непосредственная близость к МКАД, позиционирование объекта как бизнес-класс, транспортная доступность. Среди сдерживающих факторов можно выделить высокий уровень конкуренции в городе, сильно загрязненная экологическая ситуация, застройщик ранее не принимал участие в проектах строительства жилых домов.

ЖК «Город набережных», дом 2 (Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, вблизи квартала Клязьма). Квартиры в данном объекте являются инвестиционно привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (апрель 2012 года) прогнозировался на уровне 17,5%, при этом квадратный метр в тот момент стоил 82 000 рублей. Текущая цена квадратного метра – 90 000 рублей (данные на январь 2013 года). На оценку стоимости объекта положительно влияет развитая инфраструктура города, высокая транспортная доступность и перспективы развития. Среди сдерживающих факторов отметим неблагоприятную экологическую ситуацию и финансовую непрозрачность компании.

ЖК «Мичуринский квартал» (Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, квартал 7, корпус 4). Застройщик – ООО СК «Север-2001». Квартиры в данном объекте являются инвестиционно-привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (март 2012 года) прогнозировался на уровне 45,9%. Квадратный метр в новостройке в тот момент стоил 62 000 рублей. Текущая цена квадратного метра – 71 000 рублей (данные на январь 2013 года). На оценку стоимости объекта положительно влияет развитая инфраструктура города, высокая транспортная доступность и перспективы развития. Среди сдерживающих факторов стоит отметить финансовую непрозрачность компании и неблагоприятную экологическую ситуацию.

ЖК «Химки Сквер» (Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, ул. Совхозная, д. 4б). Квартиры в данном объекте являются инвестиционно привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (декабрь 2011 года) прогнозировался на уровне 34,1%, цена квадратного метра составляла 69 000 рублей. Текущая цена квадратного метра – 89 000 рублей (данные на декабрь 2012 года). Основные преимущества объекта - развитая инфраструктура города, высокая транспортная доступность и перспективы развития. Среди сдерживающих факторов стоит отметить отсутствие опыта строительства у застройщика, финансовую непрозрачность компании и неблагоприятную экологическую ситуацию.

ЖК «Новосходненский» (Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, вл. 22). Квартиры в данном объекте получили в 2011 году рекомендацию «держать». Потенциальный рост на момент проведения анализа (май 2011 года) прогнозировался на уровне 15,4% при цене за квадратный метр 66 000. Через год, в мае 2012, квадратный метр в новостройке вырос в цене до 86 660 рублей. Основные преимущества объекта – близость к МКАД, высокая транспортная доступность, развитая инфраструктура комплекса и мкр. «Сходня», наличие ипотеки и разнообразие планировок квартир. Среди сдерживающих факторов следует отметить высокую конкуренцию, высокие риски застройщика и неблагоприятную экологическую ситуацию.

Среди главных преимуществ севера – развитая инфраструктура и большая вода (Клязьминское и Пироговское водохранилища), которые пользуются популярностью в качестве места отдыха как у москвичей, так и у жителей Подмосковья. Но не стоит списывать со счетов Рогачевское шоссе – региональную дорогу, которая начинается в виде ответвления от Дмитровского шоссе и проходит через Лобню. На этом направлении мало населенных пунктов, практически нетронутая природа, большое количество архитектурных памятников. Кроме того, дорога проходит через Клинско-Дмитровскую возвышенность с великолепными видами как на равнину, так и на холмы.


Химки – локомотив севера
В северных районах Подмосковья довольно много проектов привлекательных с инвестиционной точки зрения. «Основные центры притяжения здесь – такие крупные города, как Химки, Долгопрудный, Лобня и даже Дмитров, несмотря на его значительную удаленность», - считает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Однако явным лидеров является город Химки. Здесь, отмечает Юрий Гольдберг, представлено огромное количество интересных предложений. По уровню реального спроса на квартиры в новостройках Химки занимают второе место после Новой Москвы. А аналитики ГК «Мортон» добавляют, что в крупных проектах здесь продается до 300-400 квартир в месяц. Подтверждает привлекательность Химок с инвестиционной точки зрения рейтинг привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье, составленный компанией НСКА, в котором город занял 4-е место. На руку Химкам сыграла высокая покупательская способность жителей города, которая неразрывно связана с самым высоким уровнем зарплат (38 500 рублей в месяц) среди других подмосковных городов, а также высокий уровень социально-экономического развития.

Неплохие перспективы и у Долгопрудного, отмечает Юрий Гольдберг. Однако эксперт полагает, что столь высокой популярностью со стороны инвесторов, как в Химках, квартиры в этом городе пользоваться не будут. Среди факторов, которые положительно влияют на инвестиционную привлекательность этого северного города Подмосковья, эксперт отметил более низкую стоимость квадратного метра жилья, чем в Химках, достаточно высокую занятость населения. Кроме того, Долгопрудный расположен недалеко от водохранилища и канала имени Москвы. В рейтинге компании НСКА этот город занял 19 место.

Если говорить о Лобне, то, по мнению Юрия Гольдберга, квартиры здесь покупают в основном местные жители для проживания или улучшения жилищных условий. «Многие его жители работают недалеко от своего дома. Так, недалеко от Лобни находится Шереметьево, - отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. - Помимо аэропорта, здесь расположены таможенные предприятия, склады крупных логистических компаний, а также базы крупных ритейлов, что позволяет обеспечить работой население района». Однако, добавляет Юлиан Гутман, руководитель департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», новостройки Лобни, например, ЖК «Восточный», ЖК «Победа», мкр. «Катюшки», можно отнести к инвестиционно привлекательным объектам благодаря хорошей транспортной доступности и высокой развитости инфраструктуры.


С комфортом недалеко от Москвы
На севере области преобладают новостройки комфорткласса, по уровню практически сопоставимые с бизнес-классом. По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артема Ржавского, по состоянию на январь 2012 года объем предложения в северных районах Московской области составляет 135 корпусов. При этом на комфорткласс приходится 82,2% от всех реализуемых новостроек. Возводятся такие объекты по монолитно-каркасной технологии строительства. Например, на дмитровском направлении, говорит Мария Литинецкая, это ЖК «Киово» и ЖК «Московские Водники». Есть здесь и несколько крупных проектов экономкласса с панельными домами - мкр. «Катюшки» в Лобне и мкр. Центральный в Долгопрудном. По Рогачевскому шоссе возводятся несколько малоэтажных жилых комплексов.

Сейчас самым дорогим северным городом Московской области являются Химки, говорит Юрий Гольдберг. Здесь цена квадратного метра зачастую выше 100 000 рублей, а порой и сопоставима с московской. По Дмитровскому и Рогачевскому шоссе, продолжает Мария Литинецкая, средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 60 000 рублей. Причем в Долгопрудном за квадратный метр жилья в среднем придется заплатить 74 000 руб., в Лобне – 59 000 руб., а в Дмитрове – 54 000 руб.


Невысокий порог входа
Однако выбрать объект – это только часть дела, необходимо понимать, каков порог входа на рынок, а также размер будущих дивидендов. Максим Клягин отмечает, что динамичный ввод жилья в северных районах Подмосковья, в том числе за счет проектов крупных федеральных застройщиков, положительно влияет на общую ценовую картину. В результате активный рост предложения не позволит местному рынку перегреться, помогая сформировать конкурентоспособные цены. «Порог входа здесь сравнительно невысокий, - продолжает он. - Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 2 - 2,5 млн руб. Наиболее высокой ликвидностью отличаются типовые проекты массовой застройки и объекты среднего ценового уровня».

Как правило, для инвестиций лучше выбирать однокомнатные квартиры небольшой площади в новостройках на начальных этапах строительства, считает Артем Ржавский, объясняя это тем, что однокомнатные квартиры в условиях невысокого уровня доходов большинства граждан являются более ликвидными, чем двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а это является очень важным с точки зрения последующей перепродажи. Кроме того, квартира, приобретенная на этапе фундамента, по мере роста стадии строительной готовности вырастет в цене в среднем на 25-30%.

По мнению Дарьи Пичугиной, аналитика Инвесткафе, инвестируя средства в такие объекты, можно рассчитывать на доходность 10-15% в год. А, по мнению Максима Клягина, в среднесрочный период, скажем, 3-4 года, доходность таких инвестиций может составить около 20-30%.

Кроме того, в связи с грядущим улучшением транспортной ситуации – строительством трассы Москва - Санкт-Петербург, а также реконструкции Дмитровского шоссе - уже в 2013 году возможно повышение спроса на новостройки, расположенные в северной части Подмосковья. Это приведет к росту цен на квартиры в Химках, Долгопрудном и Лобне.


Резюмируем
Сейчас активное строительство новых объектов идет за пределами МКАД, в том числе и на севере области, поэтому инвестору есть из чего выбрать. На севере в основном строятся монолитно-кирпичные дома комфорткласса. Безусловным лидером, как по числу предложений, так и с точки зрения инвестиционной привлекательности объектов являются Химки. Однако хорошие предложения можно найти и в Долгопрудном, при этом порог входа на рынок будет на порядок ниже.



Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

31.07.2013 : 40 уголовных дел по фактам обманов дольщиков рассматривается в Москве 31.07.2013 : Недостроенный дом в Кокошкино на территории Новой Москвы проверят 31.07.2013 : Минрегион продлил отбор учредителей для общества страхования застройщиков 31.07.2013 : В Калужской области под суд пойдет застройщик, похитивший 27 млн руб. у дольщиков 31.07.2013 : Дольщикам Марушкино предлагают создать ЖСК для ввода в эксплуатацию домов

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Июль 2013 : Монолитные новостройки дороже панельных на 6,4% Июнь 2013 : ЗПИФ «НСКА Новостройки»: итоги полугодия Апрель 2013 : Анализ доходности новостроек Москвы и Московской области Март 2013 : Обзор рынка ЗПИФ недвижимости Январь 2013 : Рейтинг привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жильё

Объекты с включенной страховкой

ЖК «Новые снегири» Истринский район, Павло-Слободское с/п, в районе села Рождествено, корп. 1,3 ЖК «Лесной Городок» Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10-12
Генеральный партнер рубрики:
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Доход ПИФов даже в кризисный год достигал 10% годовых

Юрий Гольдберг на IRN.Ru

В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки

Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане»

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро

Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори