Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

Обманутый дольщик платит дважды

Добиваться справедливости или достраивать самим?

В отечественном строительстве существует три реальных механизма завершения жилых долгостроев. Самый распространенный и самый разумный - передача проблемного объекта новому застройщику. Также изредка практикуется достройка подобного объекта за счет федерального или муниципального бюджетов (с передачей государственному унитарному предприятию). Наконец, встречаются примеры завершения долгостроев силами самих дольщиков. Задача эта, как показывает практика, реальная, но крайне непростая.


Сам себе «достройщик»
Начнем с того, что подобные примеры встречаются уже в ряде российских городов. Так, в Красноярске обманутые дольщики нескольких недостроев инициировали создание ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчиков и самостоятельно наняло подрядчика. Таким образом товарищество завершило работу строительной компании «Градстрой» по ул. Калинина и достроило еще два дома по ул. Мира и по ул. Чкалова».

В Москве на улице Металлургов за счет покупателей квартир достраивается дом 62. Застройщик – ЗАО «Военинвесстрой» банкротится, а будущие собственники квартир организовали ЖСК «Домиз», который и выполняет функции застройщика. Сейчас строительство практически завершено, на что понадобилось более 5 лет.

Точное количество таких объектов неизвестно, но, по оценке экспертов, подобная схема наиболее распространена в Московской области. Сегодня в Подмосковье зарегистрировано 130 проблемных объектов, из них силами самих дольщиков сейчас достраиваются порядка 5-7%, говорит директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов, ссылаясь на данные Миноблстройкомплекса.

Артём Сидоров, управляющий партнер коллегии адвокатов «Правовая защита» вспоминает объект по адресу г. Люберцы, ул.Московская д.40, 40а, переданный ТСЖ от печально знаменитой «Социальной инициативы». Застройщик объекта по адресу Наро-Фоминский р-он, пос. Кокошкино, ул.Дзержинского, д.2. находился в предбанкротном состоянии и, при поддержке местной администрации дом был передан для достройки ТСЖ. Дольщики сами нашли подрядную организацию и своими силами решили вопрос по достройке. Сейчас дом сдан в эксплуатацию.

После банкротства ООО «Компания АНТ» в подмосковном Подольске по адресу ул. Молодежная, стр. 6 возводится еще один недострой за счет дольщиков, объединившихся в Некоммерческое партнерство «Защита прав соинвесторов «Молодежная». Достройка ведется уже три года.

Еще два подмосковных объекта, которые достраивают сейчас ЖСК дольщиков, расположены в г. Электросталь - ул. Трудовая, 7 (бывший застройщик «ВВК-ХХI») и г. Клин - ул. Менделеева (застройщик «Спецобъектстрой»).

В настоящее время решается вопрос достройки индивидуального строительного комплекса «Олимп» в городе Королеве Московской области (ул. Калинина, д. 1) в связи с банкротством компании ЗАО «Техинвестстрой».


Высшая математика
Для того, чтобы своими силами достроить проблемный объект, дольщики должны прежде всего создать хозяйствующий субъект – это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или НП (некоммерческое партнерство). Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства, нанять подрядчика, объявив тендер на минимальную смету проекта, собрать доплату со всех пайщиков (они же - партнеры), и уже в качестве Застройщика контролировать ход строительства. На словах все выглядит довольно просто. Сложнее сделать. Первая проблема – финансовая. Люди по сути вынуждены платить снова. «Многие вложили последние деньги и доплачивать попросту нечем, другие принципиально не хотят доплачивать и ждут решения вопроса иным путем», - объясняет Артём Сидоров.

Стоимость достройки зависит от степени готовности дома, его площади и прочих характеристик. Например, по словам адвоката Олега Сухова, дострой дома в Самаре, за который взялись сами дольщики, организовав ТСЖ «Кристалл», составит порядка 120 млн. руб.

Поэтому браться за строительство своими силами имеет смысл в том случае, если объект находится в высокой стадии готовности и для его достройки недостаёт разумных средств, убежден Борис Шаронов. Другими словами, требуется такой такой объем дополнительных инвестиций, который для каждого дольщика конкретного объекта делает вариант совместной достройки более выгодным, нежели продажа «незавершенки» с молотка и получение в перспективе своей доли от этой продажи.

«В каждой конкретной ситуации могут быть различные нюансы. Например, по состоянию строительства дом может быть в более высокой стадии готовности, однако нагрузка в виде финансовых обязательств застройщика перед другими кредиторами (банки, поставщики, подрядчики, зарплаты сотрудникам, налоги) приводит к неадекватным дополнительным расходам на достройку объекта», - объясняет эксперт. Чтобы понять, сколько средств понадобится на достройку объекта после банкротства застройщика, необходимо иметь реестр кредиторов и объем заявленных ими требований.

«Допустим, для достройки дома по результатам тендера подрядчику необходимо 100 млн.руб. В доме осталось не продано 40 квартир в среднем по 2 млн.руб. - это 80 млн.руб. Размер требований других кредиторов (не дольщиков – налоговиков, работников застройщика, банка) – 30 млн. руб. Таким образом, необходимая для достройки сумма – 100-80+30=50 млн.руб. Если в доме 140 квартир, то дольщиков 140-40 (не проданных) == 100 человек. Доплата составит в среднем 500 тыс.руб. с квартиры (на практике – сумма рассчитывается пропорционально площадям квартир)», - демонстрирует подобную арифметику Борис Шаронов.

Вторая проблема лежит в юридической плоскости. Это и длительная процедура оформления прав на незавершенку в процессе банкротства застройщика. Так, по закону достройка возможна после передачи права собственности на незавершенный объект объединению дольщиков. При этом право может быть обременено другими кредиторами. Для принятия решения о самостоятельной достройке дольщикам необходимо оценить стоимость очистки объекта от этих обременений.

А в некоторых случаях передача проблемного дома объединению дольщиков невозможна или затруднительна. Скажем, если он строился без получения разрешения на строительство, с нарушением строительных норм и правил. Также необходимо, чтобы у застройщика были права на земельный участок. Между тем случается, что у собственника земли конфликт с застройщиком, договор аренды расторгается или признается недействительным, при этом собственник препятствует оформлению объекта, объясняет Артем Сидоров.

Бывает и так, что формальным застройщиком является собственник, либо арендатор земельного участка, а банкротится инвестор объекта, который привлекал средства граждан по разного рода договорам, это, по словам Бориса Шаронова, тоже осложняет дело.

Если в недостроенном доме фактически существует квартира, которую оплатил дольщик, то суд признает право собственности на такую квартиру, как на незавершенный строительством объект. Для этого необходимо представить суду заключение эксперта о том, что квартира фактически существует, объясняет Олег Сухов. Если дом вообще не построен, или не достроен до того этажа, где должно располагаться жилое помещение, шансы на отказ очень велики.

Наконец, в процедуре банкротства для инициирования передачи объекта дольщикам часто требуется внести значительную денежную сумму на депозит суда для погашения части долгов застройщика. В частности требуется погасить долги по заработной плате и другие платежи 1 и 2 очереди, текущие платежи, без чего дальнейшие действия невозможны. Но для этого необходимо единогласное решение дольщиков, а в их рядах зачастую нет согласия. Таким образом мы плавно переходим к третьей проблеме.


Хуже, чем «Гараж»
Третья проблема – непрофессионализм объединения дольщиков. Очевидно, что обычным неподготовленным людям довольно сложно собраться и построить многоквартирный дом. «Не хватает чаще всего знаний: далеко не всегда среди дольщиков оказывается хоть один специалист в области строительства, юрист или экономист», - констатирует Сухов. Кроме того, людям попросту сложно договориться между собой, достичь согласия в вопросах. Сказывается отсутствие руководящего начала, инициативной группы, которая способна взять на себя организацию процесса и готова нести за него ответственность. Комментируя данную тему, несколько экспертов, не сговариваясь, вспомнили знаменитый рязановский «Гараж».

Руководитель объединения «Однодольщики» Игорь Гульев не рекомендует пострадавшим инвесторам взваливать на себя достройку объекта. «Очень часто дольщики берутся за невозможное и строительство проблемного дома затягивается на века. Некомпетентность людей в строительстве приводит к тому, что дома становится долгостроями на очень долгий промежуток времени. Но поскольку люди уже выразили желание достраивать объект своими силами, то на помощь властей им рассчитывать не приходится. Бывают случаи, когда несостоявшиеся жильцы отказывались доплачивать в ЖСК, созданный самими дольщиками, и коллектив лишал права на квартиру, реализуя по рыночным ценам. Пострадавшей стороне выплачивалась сумма инвестиций 10-летней давности», - делится Гульев.

Впрочем, в отдельных случаях достройка проблемного объекта силами самих покупателей может стать оптимальным выходом, если дом отвечает ряду условий, а именно: построен примерно на 80-90%, изолирован от других финансовых обязательств застройщика (то есть на объект не претендуют другие кредиторы), в нем имеется достаточно дольщиков и непроданных квартир для аккумуляции необходимых и адекватных средств для завершения строительства.

В каких случаях строить самим, а в каких - добиваться иных решений – рассмотрим на конкретных примерах в последующих статьях рубрики «Покупаем новостройку без риска».



Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

31.07.2013 : 40 уголовных дел по фактам обманов дольщиков рассматривается в Москве 31.07.2013 : Недостроенный дом в Кокошкино на территории Новой Москвы проверят 31.07.2013 : Минрегион продлил отбор учредителей для общества страхования застройщиков 31.07.2013 : В Калужской области под суд пойдет застройщик, похитивший 27 млн руб. у дольщиков 31.07.2013 : Дольщикам Марушкино предлагают создать ЖСК для ввода в эксплуатацию домов

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Июль 2013 : Монолитные новостройки дороже панельных на 6,4% Июнь 2013 : ЗПИФ «НСКА Новостройки»: итоги полугодия Апрель 2013 : Анализ доходности новостроек Москвы и Московской области Март 2013 : Обзор рынка ЗПИФ недвижимости Январь 2013 : Рейтинг привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жильё

Объекты с включенной страховкой

ЖК «Львовский» пос. Львовский, ул. Горького, д.17 ЖК «Лесной Городок» Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10-12
Генеральный партнер рубрики:
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Доход ПИФов даже в кризисный год достигал 10% годовых

Юрий Гольдберг на IRN.Ru

В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки

Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане»

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро

Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори