Инвестиции в новостройки: не каждый объект принесет прибыль

Не путать обещания девелопера с реальным ростом цен на новостройки
25.06.12

До кризиса заработать на недвижимости пытались многие – достаточно было просто вложить деньги в квартиру, подождать год – два и зафиксировать прибыль, порой составляющую 50-100%. Сейчас можно констатировать, что времена безудержного роста прошли: по прогнозам экспертов, среднерыночный рост цен в ближайшие годы будет в лучшем случае покрывать инфляцию.

Однако жилье продолжает сохранять инвестиционную ценность. Если главная цель – сохранить деньги, то можно купить квартиру и сдавать ее в аренду. Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду 5-7% годовых. Для активного заработка единственным инструментом остается вложение в новостройки. Но с этим инструментом связаны и повышенный риск, и большая вероятность «прогадать».

Обездвиженная волатильность

С конца 1990-х москвичи привыкли жить с мыслью, что недвижимость дорожает всегда и быстро. Однако кризис и последующая стабилизация рынка разрушила эту иллюзию: жилье больше не является инструментом быстрого обогащения. По прогнозам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, в ближайшие годы цены на жилье в Москве будут колебаться вокруг отметки $5000 за квадратный метр, а в Подмосковье из-за затоваривания рынка могут и просесть (держаться «на плаву» будут только наиболее качественные объекты с хорошей транспортной доступностью).

«Выгодно инвестировать в недвижимость было до кризиса, - говорит Александо Кузьмин, управляющий активами «Церих капитал менеджмент». - Например, я в 2001 году купил квартиру по $500 за кв. м., а в 2006 году перепродал по $6 000 за кв.м. Другой пример: мой знакомый купил квартиру на Остоженке в 1995 году за $25 тыс., а в 2009 году продал ее за 2 млн евро».

Даже в кризис были отдельные примеры быстрого роста цен. Департамент консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood привел в пример проекты компании «Ведис групп», которые выходили на рынок в кризисный период по ценам существенно ниже рыночных. Так, если в ЖК «Нахимово» однокомнатную квартиру можно было на начальной стадии строительства приобрести по цене 3,6 млн руб., то сегодня на вторичном рынке бюджет предложения такой квартиры составляет 7,8 - 8 млн руб. В ЖК «Марфино» в кризисный период минимальный бюджет был и вовсе менее 3 млн руб., сегодня на вторичке эти квартиры также предлагаются по цене около 8 млн руб.

Но теперь времена быстрой наживы канули в лету. Тяжелая макроэкономическая ситуация не дает ценам на жилье расти. «Цена на нефть за последние полтора месяца упали на 35%, достигнув отметки в $90 за баррель. Снижение стоимости «черного» золота ведет к дефициту бюджета, и, если ситуация будет изменяться в худшую сторону или останется такой же, то приток иностранных денег в страну значительно сократится», - говорит Кузьмин. А это означает, что у людей не будет «лишних» денег на покупку квартиры.

Сложный «боковик»

Между тем, первичный рынок продолжает быть интересным инструментом инвестиций. Так, согласно онлайн-голосованию на www.irn.ru, половина читателей (50,3%), инвестируя средства в недвижимость, выбрала бы новостройки. «Невысокий общерыночный рост не означает, что на недвижимости нельзя заработать, просто это уже не так легко, как было раньше, когда дорожало все подряд, - считает управляющий партнер компании «НСКА» Юрий Гольдберг. - На рынке наблюдается боковой тренд, а это наиболее сложная ситуация на непрофессионалов».

Как отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, опытные инвесторы, которым удается заработать на покупке новостроек – это, как правило, люди, вращающиеся в сфере недвижимости, топ-менеджеры крупных застройщиков, которые знают, где и у кого можно без рисков приобрести инвестиционные квартиры. «Так, в нашей практике были клиенты, которые покупали сразу по пять квартир в новостройках. Как правило, это панельные новостройки, однокомнатные квартиры. Инвесторы покупали на стадии строительства по 70 тыс. руб. за кв. м., перепродавали по 100-110 тыс. руб. за кв.м», - рассказывает эксперт.

Однако даже опытные инвесторы порой допускают ошибки. «В 2003 году я купил квартиру в Химках за 2 300 000 рублей, однако достроили ее только в августе 2011 года. В тот момент ее можно было продать за 4 000 000. То есть за 8 лет рост составил 70%», - поделился частный инвестор Максим. Даже если бы в 2003 году он просто положил эти деньги в банк под 10% годовых, к 2011 году он бы смог забрать почти 5 000 000 рублей. «Пришлось сменить тактику с «купил – продал» на «купил – сдал». Вложил в ремонт квартиры почти миллион рублей, сдаю ее в аренду за 20 000 в месяц», - говорит инвестор. В результате доход Максима составляет 4,8% годовых без вычета налогов и эксплуатационных расходов.

Что скрывает девелопер?

Обычно, обещая частным инвесторам прибыль, девелоперы ссылаются на рост цен от повышения стадии готовности – от котлована до сдачи дома госкомиссии цены вырастают обычно на 20-30%. Однако повышение цены девелопером не означает, что покупателю предлагается действительно ликвидный объект, который потом будет просто перепродать по высокой цене. Как отмечает Игорь Индриксонс, очень часто в России застройщики поднимают цены на бумаге (так называемый виртуальный рост), но это не значит, что объект действительно дорожает.

Поэтому доходность зависит не от цен, а от характеристик инвестиционной привлекательности объекта. Для оценки реальной доходности проекта Игорь Индриксонс советует дать виртуальное (ложное) объявление и посмотреть, будут ли идти звонки, будут ли покупатели интересоваться объектом. Если покупатели будут проявлять интерес к объекту, значит квартира ликвидна. Однако полную оценку доходности объекта самостоятельно сделать крайне сложно, так как необходимо учесть огромное количество факторов, которые могут как повысить, так и понизить его инвестиционную привлекательность.

Одним из таких факторов, по словам Юрия Гольдберга (НСКА), является срок его строительства – чем длиннее период возведения дома, тем ниже годовая доходность. Одно дело, если дом сдается через год после покупки и человек получает доход, допустим, 20%, и совсем другое – если строительство занимает 2 года. Рост цен останется таким же (в данном примере 20%), но годовая доходность получается ниже. Также стоит обратить внимание на стоимость квартир в аналогичных готовых новостройках, а также на вторичном рынке в районе или городе (для Подмосковья). Это позволит оценить «недооцененность» объекта, а значит и потенциал роста.

Порой при «оптовой» покупке застройщик может сделать скидку, этот фактор также влияет на рост доходности. Однако, как отмечет Юрий Гольдберг, для получения хорошего дисконта (до 20%) необходимо инвестировать в проект в Подмосковье порядка 100 млн руб., а если объект находится в Москве, то размер инвестиций может достигать 200 млн руб.

Перечисленные выше факторы, хоть и требуют больших трудозатрат, но в целом доступны непрофессиональному инвестору, но есть и показатели, которые оценить сложнее. Например, это сочетание транспортной доступности и экологической обстановки в районе, уровень конкуренции и преимущества объекта инвестиций по сравнению с другими, ценовые тенденции в конкретном районе и локальные факторы. Например, открытие завода в каком-нибудь подмосковном городе, с одной стороны, ухудшает экологическую обстановку, а значит снижает привлекательность жилья. С другой стороны, это ведет к увеличению рабочих мест. Новым сотрудникам надо где-то жить, а значит и цены на недвижимость должны вырасти. И в каждом конкретном случае будет разный баланс преимуществ и недостатков конкретного фактора, а значит и итоговая доходность будет отличаться. В рамках рубрики «Покупаем новостройку без риска» есть раздел «Анализ инвестиционной привлекательности объектов». В нем можно посмотреть готовые отчеты по объектам, а также на примерах понять, как влияют различные факторы на оценку доходности.

Вместо успешного инвестора – обманутый дольщик

Помимо опасности купить неликвидный объект, покупка новостройки обладает и другими рисками – прежде всего это срыв сроков строительства и банкротство застройщика. По словам Юрия Гольдберга, в 50% случаев застройщики срывают сроки строительства на полгода – год (а как мы помним, это ведет к снижению годовой доходности). А уж если объект и вовсе стал долгостроем или застройщик обанкротился, вместо получения прибыли инвестор пополнит ряды обманутых дольщиков. Подробнее об этих рисках читайте в статье «Дольщики становятся обманутыми не только по злому умыслу застройщика. Но 95 тысячам граждан, попавшим в долевую яму, от этого не легче»).

«Покупая недвижимость на стадии строительства нужно понимать, что вы получаете не тот самый материальный актив, которым является реальная квартира вторичного рынка, а по сути высокорисковую ценную бумагу. И она остается такой независимо от того, идет ли покупка по 214-ФЗ или по «кривым» документам», - подчеркивает руководитель www.irn.ru Олег Репченко. В разделе «Рейтинг надежности новостроек» можно ознакомиться с оценкой безопасности объектов для инвестиций.

Сейчас на рынке не та ситуация, когда дорожает любое жилье. Учитывая все риски и нюансы, ошибка может стоить слишком дорого. «Выигрывают» на первичном рынке в основном опытные профессиональные инвесторы, владеющие не только знаниями о рынке, но и инсайдерской информацией. Однако и для непрофессионалов существуют возможности для инвестиций – например, через управляющих активами или паевые инвестиционные фонды (они будут подробно описаны в следующих статьях рубрики «Покупаем новостройку без риска»).