Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

Дольщики становятся обманутыми не только по злому умыслу застройщика

Но 95 тысячам граждан, попавшим в долевую яму, от этого не легче

При доказанной и очевидной пользе идеи долевого строительства реальные проекты в России часто оказывались провальными. В прошлом веке классик сказал о том, что квартирный вопрос испортил граждан. Сегодня можно дополнить: он испортил еще и девелоперов, желающих нажиться на решении чужого квартирного вопроса. Если составить карту всех остановленных строек России, страна напомнит один брошенный котлован.

ООО «Рога и копыта»

Первая волна недовольства соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003-2005 годах. Одними из первых организаций, не выполнивших свои обязательства перед гражданами, стали ЗАО «Кинотехпром» и ООО «Строитель Теплый дом». Затем наступило банкротство ООО СК «Маяк», ООО «СПАС-XXI», ЗАО «АЛЕФ». Некоторые из них умудрялись продавать квартиру неоднократно. К примеру, руководитель «СПАС-XXI» сумел заключить договор на одну и ту же квартиру 17 раз.

Фирмы ООО «Трансспецстрой» и ТСЖ «ТСС-2001» шли по другому пути. Они возводили многоквартирные дома на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство. А потом несколько раз продавали права на недостроенные здания третьим лицам.

Громкий общественный резонанс получило дело компании «Социальная инициатива». В 2009 году Басманный суд Москвы приговорил главу «Социальной инициативы» Николая Карасева за мошенничество и легализацию денежных средств к 10 годам колонии строгого режима. Остальные руководители компании получили от 7 до 8 лет лишения свободы. Суд установил, что Николай и Наталья Карасевы, Лариса Мошкина и Сергей Литовченко совершили хищение чужого имущества путем обмана с использованием своего служебного положения, а также легализовали крупные денежные средства, добытые преступным путем. Число вкладчиков товарищества превысило 6 тыс. человек, вложивших свои денежные средства в 170 объектов недвижимости по всей стране.

«В России сложилась ситуация, когда любое ООО «Рога и копыта» может без всякого контроля и неизвестно под какие гарантии, по каким правилам привлекать деньги граждан под строительство», - утверждает пострадавший дольщик и создатель проекта «Однодольщики.Ру» (odnodolshiki.ru) Игорь Гульев.  Именно из-за отсутствия надлежащего контроля над деятельностью  участников рынка
инвестиций в долевое строительства жилья,  по его словам,  и появились обманутые граждане. Например, деятельность коммерческих банков контролируют несколько ведомств, поэтому банку сложно растратить деньги граждан. Деятельность застройщиков не регулирует никто. «Очень часто у руководителей строительных компаний появляется злой умысел и желание похитить денежные средства граждан, привлеченные для строительства жилых многоквартирных домов. Да и что говорить, если в нашей стране даже нет министра по строительству!», - рассуждает Игорь Гульев.

Трест, который лопнул

Таким образом, первые обманутые дольщики в России появились вследствие целенаправленного мошенничества. «Вторая волна» покупателей, которые не получили свои квартиры в срок или лишились возможности получить их вовсе, возникла с наступлением экономического кризиса. Этих людей правильнее было бы назвать не «обманутыми», а «пострадавшими» дольщиками, хотя им самим от этого не легче.

В 2008 году ряд строек оказался замороженным. «В 70% случаев, по данным Минэкономразвития, сдача объектов была невозможна из-за недостатка финансирования. «Недострой» не всегда связан с мошенничеством – сегодня в большинстве случаев причина экономическая: застройщик просчитался при оценке экономической эффективности проекта из-за банального дилетантства некоторых сотрудников и не вышел на запланированный уровень рентабельности», - рассказывает директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов.

Бывает и такое положение дел: компания привлекла большой кредит, превышающий размер собственных средств, в результате неблагоприятной экономической ситуации у нее резко упали продажи, поток живых денег прервался – и получилось, что она не располагает необходимой суммой не только для строительства, но и для погашения кредита.

Одним из наиболее ярких примеров подобного развития событий стала Mirax Group. У компании был большой портфель проектов и большое «кредитное плечо». В сентябре 2008 года руководитель компании Сергей Полонский первым из российских девелоперов заявил о том, что не собирается начинать новые проекты в связи с отсутствием финансирования. В августе 2009 года арбитражный суд арестовал часть имущества компании, в том числе комплексы «Федерация» и Mirax Plaza в обеспечение иска «Альфа-банка» о взыскании с «Миракс Групп» просроченного долга в 241 млн долл. В сентябре 2009 года Mirax Group и Альфа-Банк достигли договоренности и завершили процесс реструктуризации и пролонгации всех долговых обязательств корпорации перед Банком. С 3 марта 2011 года советом директоров компании было принято решение о прекращении существования бренда Mirax.

В отдельных случаях дефицит средств на продолжение строительства возникает из-за серьезных  незапланированных расходов. Так, в Троицке компании «Столица Дизайн» пришлось заниматься созданием коммуникаций за собственные средства, потому что компания «Норд-Инвест», с которой планировалось разделить затраты, обанкротилась. Правда, в подобных случаях сдача объекта чаще всего не отменяется, а лишь затягивается.

Вы нас даже не представляете

Масштабы бедствия впечатляют. «По нашей оценке, число проблемных объектов не снижается и остается на уровне 10% от общего количества новостроек (по данным минрегионразвития 964 проблемных объекта и 95 689 пострадавших дольщиков), - говорит Борис Шаронов. - Просто теперь, после введения ФЗ № 214,  в эту категорию попадают больше объектов, строящихся в соответствии с ним. Стоит отметить, что в 17 регионах России проблемных объектов нет».

Точно оценить динамику довольно сложно, «ведь после заморозки строительства жилого объекта может пройти очень много времени, прежде чем дольщики начинают понимать, что они были обмануты. Бывает, уходит до двух лет после заморозки строительства жилого объекта, когда люди точно убеждаются, что строительство не продолжится» - утверждает Игорь Гульев. «Однодольщики.Ру» насчитали около 350 проблемных строек, а это около 1000 недостроенных домов и, по мнению Гульева, эта цифра пусть медленно, но растет.

Сплошное издевательство

В 2012 году премьер-министр дал распоряжение разобраться с проблемой недостроя, однако средств из федерального бюджета выделено не было. «Заявления чиновников о том, что в 2012 году будет решен вопрос с обманутыми дольщиками по всей стране, не поддается никакой критике. Потому что в нынешних условиях это невозможно! Особенно в Московской, Самарской областях, Краснодарском крае», - говорит Игорь Гульев.

Например, правительство Москвы еще три года назад поспешило объявить проблему решенной. «Помню сообщения СМИ, из которых следовало, что на одном из торжественных мероприятий, посвященном сдаче дома для обманутых дольщиков,  Лужков заявил, что проблема в Москве успешно решена. И в это время прямо к месту церемонии подтянулась толпа… обманутых дольщиков, трудности которых никуда не делись», - рассказывает директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Справедливости ради заметим, что, по мнению экспертов,  прежнее столичное правительство все же смогло добиться отдельных результатов. Например, в 2009 года во многом благодаря усилиям московских властей был сдан один из трех домов для обманутых дольщиков по адресу бульвар маршала Рокоссовского, владение 42.
Чтобы избавиться от проблемных объектов, местным властям необходимо заинтересовать новых инвесторов, которые могли бы выкупить недострой. Но не каждая компания согласится взять на себя эту обузу, рискуя собственной прибыльностью. «Надо оценивать каждый проект отдельно, так как все напрямую зависит от стадии готовности объекта и от реализованных квадратных метров данного объекта, - рассказывает директор по развитию MR Group Марина Шуберт. – Однажды нам предлагали войти в проблемный проект, в котором было реализовано 90% площадей, а проект не был построен и на 50%. Мы не стали участвовать в этом проекте, так как реализация была бы с минусовой доходностью».

В тех случаях, когда администрация решает проблему своими силами, это нередко делается в ущерб другим социально-значимым задачам: сокращаются социальные программы, откладывается получение жилья очередниками и так далее. Например, в Ставропольском крае, Калининградской, Самарской областях действуют законы о мерах социальной поддержки участников долевого строительства жилья – они предполагают решение проблем дольщиков за счет бюджета регионов.

А порой решение проблемы оборачивается очередным издевательством. Так, зимой этого года в Москве начали давать квартиры обманутым дольщикам из 11-го микрорайона Южного Тушино, где пострадали свыше тысячи семей. Вместо престижного северо-запада Москвы жилье давали на Люберецких полях аэрации возле городской свалки. Квартиры оказались меньшей площади, чем оплаченные гражданами, и достались далеко не всем. Так, на получение квартиры подали документы 541 человек из Южного Тушино, а получили – 179. Администрация города Москвы уже подготовила и выпустила пять постановлений о предоставлении обманутым дольщикам 276-ти квартир. Суммарное количество пострадавших дольщиков Южного Тушино достигает 1,3 тысяч человек.

Бывает еще интереснее. Например, 27 января Останкинский суд Москвы арестовал бывшего директора московского ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» Андрея Барканова. Экс-директор подозревается в хищении (ст. 159 УК) 1,5 млрд руб. из бюджетного кредита на 3,1 млрд руб., выданного в октябре 2010 года по решению и. о. мэра Владимира Ресина на решение проблем обманутых дольщиков!

Неудивительно, что у многих дольщиков давно сложилось ощущение полной безнадежности. Впрочем, отдельные примеры решения проблемы все же встречаются. Как это удается и какие механизмы предлагают участники рынка, чтобы все пострадавшие получили свои квартиры, расскажем в одной из следующих статей.

В тексте использованы иллюстрации с портала Odnodolshiki.Ru.

Читайте также:



Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

31.07.2013 : 40 уголовных дел по фактам обманов дольщиков рассматривается в Москве 31.07.2013 : Недостроенный дом в Кокошкино на территории Новой Москвы проверят 31.07.2013 : Минрегион продлил отбор учредителей для общества страхования застройщиков 31.07.2013 : В Калужской области под суд пойдет застройщик, похитивший 27 млн руб. у дольщиков 31.07.2013 : Дольщикам Марушкино предлагают создать ЖСК для ввода в эксплуатацию домов

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Июль 2013 : Монолитные новостройки дороже панельных на 6,4% Июнь 2013 : ЗПИФ «НСКА Новостройки»: итоги полугодия Апрель 2013 : Анализ доходности новостроек Москвы и Московской области Март 2013 : Обзор рынка ЗПИФ недвижимости Январь 2013 : Рейтинг привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жильё

Объекты с включенной страховкой

ЖК «Геолог» Красногорск, ул. Геологов, д.17а ЖК «Новые снегири» Истринский район, Павло-Слободское с/п, в районе села Рождествено, корп. 1,3
Генеральный партнер рубрики:
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Доход ПИФов даже в кризисный год достигал 10% годовых

Юрий Гольдберг на IRN.Ru

В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки

Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане»

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро

Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори