Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.

Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

Застройщиков застрахуют за счет дольщиков

При этом дольщики останутся обманутыми

В канун нового 2013 года сначала Госдума, а затем Совет Федерации подписали закон о механизмах защиты прав участников долевого строительства. А не успели россияне выйти с новогодних каникул, как свое одобрение под документом поставил и президент России Владимир Путин. Эксперты рассказали о «плюсах» и «минусах» законопроекта, а также поделились мнением о том, как нововведение отразиться на рынке новостроек и поможет ли оно решить проблему обманутых дольщиков.


Из трех зол выбирай меньшее
Проблема обманутых дольщиков давно стала костью в горле российского правительства. С годами их количество только растёт, несмотря на то, что официальная война с девелоперами-обманщиками идет полным ходом. По данным депутата государственной Думы Александра Хинтштейна, на конец ноября 2012 года количество обманутых дольщиков достигло отметки в 103 тыс. человек. Подробнее об этом читайте в материале «Ничего хорошего 2012 год для дольщиков не принес».

Новым оружием, которое, по мнению законодателей, поможет сократить, а впоследствии и ликвидировать проблему обманутых дольщиков, должен стать закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Закон обязывает страховаться тех застройщиков, которые используют средства дольщиков. Теперь девелоперы должны будут подкреплять свое обязательство по передаче жилья дольщику еще и договором страхования ответственности, либо поручительством банка. А застраховаться застройщик сможет в коммерческой компании или вступать в ОВС. Авторы закона предполагают, что таким образом получится вывести с рынка порядка 40% ненадежных застройщиков.

В своем первозданном виде данный документ имел массу недоработок, однако к третьему чтению он претерпел ряд весомых корректировок. Так, среди явных изменений стоит отметить появление в законе вариативности. Если в первой редакции застройщик должен был вступить в общество взаимного страхования (ОВС), то теперь можно выбрать. Например, помимо этого пути, он может получить поручительство банка или застраховать свою ответственность на открытом рынке.

Несмотря на это, многие эксперты сомневаются, что закон сможет работать в полную силу. Так, Борис Шаронов отмечает: «Мы сильно критиковали этот закон еще тогда, когда он выносился на первое чтение, и, в основном, продолжаем критиковать его до сих пор, так как он направлен не на создание благоприятной среды на рынке долевого строительства и профилактику известных проблем этого рынка, а лишь на создание денежного мешка за счет средств самих же дольщиков, из которого планируется просто оплачивать последствия всех тех негативных явлений и злоупотреблений, с которыми как раз и должен был бы бороться законодатель. Складывается впечатление, что главная задача закона решить проблемы не дольщиков и долевого строительства, а проблемы власти и административно-чиновничьей надстройки, чтобы впредь ни ее, ни бюджет не беспокоили, а застройщики и девелоперы сами разбирались со своими дольщиками».


Неработающая альтернатива
Появление в законе альтернатив вступления в ОВС – решение разумное, хотя и не до конца продуманное. Например, говорит Борис Шаронов, внесение в закон возможности получить поручительство от банка – хороший вариант. Ведь если банк принимает непосредственное участие в финансировании строительства объекта, соответственно, он тщательно проверяет надежность застройщика, оценивает рентабельность проекта, контролирует целевое использование средств и процесс строительства. Было бы логичным в такой ситуации, что застройщику выгоднее всего воспользоваться поручительством этого банка. В таком случае банк реально отвечает за финансирование строительства и за исполнение обязательств застройщика перед дольщиками. У него мощная мотивация обеспечить успешное завершение строительства. Но, если даже возникли проблемы со строительством объекта, банк обязан вернуть дольщикам их деньги. При этом должником банка остается застройщик, именно с него кредитная организация будет требовать деньги К сожалению, данный вариант возможен только при непосредственном участии банка в строительном проекте, а таких примеров на рынке пока немного.

Данная схема страхования давно работает в некоторых западных странах, где банки готовы страховать застройщика стопроцентно, если порядка 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам, то есть дольщик обязуется через определенный срок за определенную сумму купить жилье, а на этапе заключения договора люди вообще ничего не платят. Подробнее об этом читайте в материале «Решение проблемы обманутых дольщиков: калька с Запада не сработает». Однако в России банки не спешат кредитовать девелоперов, так как не уверены, что кредит будет возвращен.

Вторая возможность – коммерческое страхование ответственности застройщиков на открытом рынке, которое указано в законе декларативно. Вариант хороший, только здесь сразу возникает большая проблема, отмечает Борис Шаронов. Дело в том, что закон об организации страхового дела в России и ст. 932 Гражданского кодекса запрещает компаниям страховать ответственность за неисполнения своих обязательств по договору, за исключением особо оговоренных в законе случаев. Другими словами, российские страховые компании не могут застраховать человека, который, например, одолжил денег у друга и при этом застраховался от невозврата долга в страховой компании. В этом случае, у должника нет мотивации вернуть взятое, так как за него это сделает страховая компания.

К тому же в настоящее время мало компаний предлагают такой продукт как страхование рисков незавершенного строительства. «Страховой рынок не готов ни методологически (за исключением единичных игроков), ни технически, если говорить о страховых и перестраховочных емкостях, к массовому принятию таких рисков на страхование», - отмечает Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских кредитов СК «Альянс».


Семеро ответят за одного
Особняком в законопроекте стоит третий и, пожалуй, главный из предложенных депутатами вариант страхования ответственности застройщиков – вступление в общество взаимного страхования. По сути, это будет некая некоммерческая организация, типа СРО, в которую застройщики в обязательном порядке должны будут вносить страховые платежи. ОВС должно состоять не менее чем из 30 компаний. Сумма, которую необходимо будет ежемесячно вкладывать в компенсационный фонд рассчитываться исходя из плана привлечения денежных средств на строительство объекта, в то время как тарифы страхования будут определять члены ОВС. В случае наступления страхового случая, то есть банкротства застройщика, из казны организации всем дольщикам будет выплачена компенсация.

По мнению Бориса Шаронова, схема, прописанная в законе, порочна по сути. Допустим, застройщику не хватает денег на завершение строительства объекта, а значит, строительство останавливается. Если раньше девелопер искал бы пути решения этой проблемы, так как ему пришлось бы банкротить фирму, то теперь ему незачем это делать. Он знает, что есть фонд, который может покрыть его убытки. В результате, так могут себя вести не только недобросовестные застройщики, но и компании с хорошей репутацией на рынке, которые могут столкнуться с проблемами нехватки финансирования. Таким образом, законопроект убивает стимул достраивать объект и может привести к неблагоприятному отбору застройщиков.

Кроме того, вступление в ОВС подразумевает коллективную ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов. Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век» отмечает, что в результате вступление в ОВС влечет для застройщиков дополнительные риски, связанные с неудачным ведением бизнеса другими членами этого общества. Таким образом, говорит Борис Шаронов, добросовестные заплатят за нерадивых.


Медвежья услуга
Несмотря на нарекания и явные недостатки законопроект был принят. Эта новость не сильно обрадовала девелоперов. Василий Шарапов уверен, что в результате принятия закона деятельность застройщиков осложнится – им придется либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо иными законными путями обеспечивать свою ответственность перед долевыми инвесторами. Не в восторге и страховые компании. Виталий Ус рассказал, что многие ведущие страховщики, как по отдельности, так и через профессиональные объединения, высказываются против такой схемы страхования.

И совсем в стороне от дележки пирога остались дольщики, которых, якобы, данный закон должен защищать. Во-первых, эксперты единодушно признались, что расходы по страхованию застройщиков лягут на плечи покупателя и отразятся на стоимости квадратного метра жилья. «Учитывая потенциальный размер страховых выплат, страховщики установят достаточно серьезную величину взносов, - говорит Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. - А рентабельность девелопреских проектов не настолько высока, чтобы застройщики могли справиться с дополнительной финансовой нагрузкой на проект без повышения цены. В свою очередь Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» отметил, что с принятием закона с рынка уйдут недобросовестные застройщики. Это, с одной стороны, приведет к сокращению предложения на рынке, а как следствие – росту цен, но зато уменьшится риск покупки «недостроя».

Так, по словам Александра Когана, автора законопроекта и депутата Государственной Думы, 1 кв.м. жилья в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков, подорожает на 4-4,5%. Однако эксперты рынка говорят совсем о другом порядке цен. Так, Борис Шаронов уверен, что стоимость квадратного метра повыситься процентов на 12%. А некоторые говорят и о более значительном повышении – на 20%, в случае включения в страховку полного пакета рисков.

К тому же штурвал, с помощью которого будет регулироваться процесс, остается в тех же руках, которые создали проблему на рынке, а дольщик так и остается незащищенным. «У него все равно нет выбора, - отмечает Борис Шаронов. - Он покупает то, что ему продают, совершенно не осознавая, насколько надежный объект он приобретает. За него обещают эту проблему решить за его же собственные деньги. Но у него нет выбора, кому заплатить. Более того, у него возникнет иллюзия защищенности, хотя на самом деле означенный закон не защитит его от возможных проблем в случае непередачи ему квартиры в срок, а только обещает компенсацию ущерба после завершения процедуры банкротства застройщика».


Помоги себе сам
На фоне этого законопроекта хорошим вариантом для дольщика может стать только добровольное страхование финансовых рисков самих дольщиков. Сейчас дольщик с самого начала незащищен, так как является неквалифицированным инвестором, который не может самостоятельно просчитать и оценить все риски. Дольщик просматривает документы застройщика, видит, что все необходимые печати стоят, но в результате оказывается постадавшим. И в этом случае он действительно является жертвой и просит защиты у государства, которое такую ситуацию допустило.

Поэтому таким покупателям необходима квалифицированная сторона, которая будет являться его гарантом – страховая компания, банк, уверен Борис Шаронов. При регистрации договора необходимо обязать дольщика (а не застройщика) предоставить либо банковскую гарантию, либо страховой полис, либо письменный отказ от претензий. В этом случае дольщик либо получает финансовую гарантию банка или страховой компании, либо осознано идет на риск, отказавшись от таковой. А в этом случае он уже не может считаться обманутым. Кроме того, цена гарантии, либо полиса, зависящая от степени риска, приведет к возникновению конкурентных преимуществ у более надежных и прозрачных для оценки рисков застройщиков. Только такой вариант сможет естественными рыночными механизмами заставить застройщиков работать добросовестно, а дольщики получат возможность независимо и адекватно оценивать свои риски при выборе квартиры в новостройке и осознанно принимать решения.



Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

31.07.2013 : 40 уголовных дел по фактам обманов дольщиков рассматривается в Москве 31.07.2013 : Недостроенный дом в Кокошкино на территории Новой Москвы проверят 31.07.2013 : Минрегион продлил отбор учредителей для общества страхования застройщиков 31.07.2013 : В Калужской области под суд пойдет застройщик, похитивший 27 млн руб. у дольщиков 31.07.2013 : Дольщикам Марушкино предлагают создать ЖСК для ввода в эксплуатацию домов

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Июль 2013 : Монолитные новостройки дороже панельных на 6,4% Июнь 2013 : ЗПИФ «НСКА Новостройки»: итоги полугодия Апрель 2013 : Анализ доходности новостроек Москвы и Московской области Март 2013 : Обзор рынка ЗПИФ недвижимости Январь 2013 : Рейтинг привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жильё

Объекты с включенной страховкой

ЖК «Новые снегири» Истринский район, Павло-Слободское с/п, в районе села Рождествено, корп. 1,3 ЖК «Геолог» Красногорск, ул. Геологов, д.17а
Генеральный партнер рубрики:
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА на Metrinfo.RU

Доход ПИФов даже в кризисный год достигал 10% годовых

Юрий Гольдберг на Metrinfo.Ru

В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки

Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Юрий Гольдберг для журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане»

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро