Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.

Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики - компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей

ЗПИФы выгодны, но частным инвесторам доступны лишь немногие из них

Любой человек, решивший вложить свои сбережения, сталкивается с тем, что число инструментов для инвестирования весьма ограниченно. Ему предстоит выбрать между банковскими депозитами, недвижимостью, валютой, драгоценными металлами, товарами, ценными бумагами и частными инвестициями в какую-либо компанию.  Одним из самых надежных инструментов обычно считается недвижимость, особенно в Москве. Сама по себе квартира – это реальный актив, а квартира в таком мегаполисе всегда будет пользоваться спросом, поэтому сохраняет свою ценность.

Отдаться профессионалам

Однако инвестиции в недвижимость не так просты, какими кажутся на первый взгляд – до кризиса при постоянно растущем рынке можно было покупать любое жилье и получать прибыль от перепродажи. Сейчас такого роста нет, поэтому для непрофессионала рынок сложный. Подробнее об этом читайте в статье «Инвестиции в новостройки: не каждый объект принесет прибыль».

Тем не менее и для начинающих инвесторов есть возможность безопасных вложений в недвижимость – специальные фонды коллективных инвестиций и доверительное управление. При доверительном управлении  управляющая компания распоряжается капиталом каждого инвестора индивидуально (капитал может быть различный, например, одна или несколько квартир): покупает и продает недвижимость, сдает ее в аренду, вкладывается в ремонт для повышения стоимости активов. При коллективных инвестициях управляющая компания делает по сути то же самое, но на средства нескольких инвесторов, которым принадлежат не целые квартиры, а по небольшой доле в каждой из них, работа ведется не индивидуально с капиталом каждого клиента, а с общим объемом собранных средств.

«В отличие от коллективных инвестиций, рассматривать доверительное управление инвестор может только в случае, если у него есть немаленькая начальная сумма. Например, небольшая управляющая компании займется вами, если у вас в наличии несколько миллионов рублей, а крупная, как правило, будет заниматься инвестором с миллионом долларов и выше», – рассказывает управляющий партнер компании Национальное страховое и кредитное агентство (НСКА) Юрий Гольдберг. Крупным компаниям (таким как, например, «Тройка диалог», УК «Лидер», УК «Уралсиб») невыгодно работать с небольшими частниками – гораздо менее трудозатратно управлять капиталом одного инвестора с миллионом долларов, чем средствами 10 инвесторов с несколькими миллионами рублей. Начинать инвестировать в паевые фонды можно уже со 100 тыс. рублей.

Второе отличие, по словам Юрия Гольдберга, состоит в разработке стратегии для инвестора. При доверительном управлении человек приносит свои деньги инвестконсультанту, обсуждает с ним стратегию, уровень желаемого дохода, и специалисты разрабатывают индивидуальную программу. А при инвестировании в паевые фонды ему предстоит выбрать одну из существующих стратегий. Они могут по-разному называться, но обычно градируются по шкале от минимального риска/минимальной доходности до максимального риска/максимальной доходности. Например, это может быть фонд, составленный на основе новостроек на стадии котлована – это агрессивная стратегия с высокой степенью риска. Если же на средства фонда покупают новостройки на финальной стадии строительства или готовые объекты для последующей сдачи в аренду (консервативная стратегия), риск намного ниже, но и рассчитывать на доход в десятки процентов годовых нельзя. На обозначенный управляющей компанией коридор доходности можно ориентироваться, однако нужно понимать, что гарантий тут быть не может и риски инвестор берет на себя.

Кусок пирога

Инвестор, желающий вложиться в паевые инвестиционные фонды, должен понимать, что это такое и каковы их юридические особенности. Для простоты понимания, можно представить себе ПИФ в виде слоеного торта, в котором каждый слой – это квартира. А инвестору принадлежит кусок этого торта (пай), то есть не отдельная квартира, а небольшая часть в каждой из квартир, составляющих фонд. Право на владение долей в этом имуществе удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Благодаря такой «нарезке» ПИФ является способом получить диверсифицированный портфель, состоящий из недвижимости различных сегментов, за относительно небольшие деньги. Например, при прямом инвестировании за, допустим, 7 млн рублей можно купить хорошую и прибыльную на первый взгляд квартиру, но через пару лет напротив дома построят завод или транспортную развязку и ее стоимость упадет. Если же на те же 7 млн рублей инвестор приобрел «кусочки» в множестве квартир, даже в случае падения стоимости одной из них, остальные смогут компенсировать убытки.

Паевые инвестиционные фонды подразделяются на открытые, интервальные и закрытые – они отличаются условиями и сроками приобретения и погашения паев. Однако нас в данном случае интересуют только закрытые фонды, потому что лишь через них можно инвестировать в недвижимость. Их характерной особенностью является то, что инвестор может купить паи у управляющей компании только при формировании ЗПИФа, а предъявить пай к погашению – по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. То есть если в договоре указан срок ЗПИФа в 15 лет, это означает, что тогда вся недвижимость, составляющая фонд, будет продана и пайщики получат назад свои деньги с прибылью. В некоторых договорах предусмотрены периодичные (например, раз в год) промежуточные выплаты дохода, но полностью погасить пай можно лишь по окончанию срока действия ЗПИФа.

Однако если человек хочет выйти из проекта раньше, для него существует вторичный рынок – он может перепродать свой пай другому инвестору на бирже, например, на торговой площадке ММВБ (Московской межбанковской валютной биржи).
Помимо простоты входа в инвестиции, относительно низкого порога и диверсификации портфеля, весомым преимуществом перед прямыми инвестициями в недвижимость являются налоговые льготы. Так, операционные доходы ЗПИФ в виде арендных платежей и доходов от реализации объектов недвижимости не облагаются налогом на прибыль и могут быть в полном объеме реинвестированы в иные проекты. Пайщики платят лишь подоходный налог при продаже паев как ценных бумаг и при получении промежуточных доходов по паям.

Аренда или строительство

Многое зависит от того, какой тип бизнеса «упаковывается» в ЗПИФ – рентный или строительный проект. Рентные фонды создаются для получения дохода от сдачи объектов недвижимости в аренду, а также повышения стоимости объектов недвижимости за счет их реконструкции и модернизации.  Промежуточные выплаты в этом случае обычно предоставляются инвесторам не реже раза в год.

Если основу ЗПИФа составляют строительные проекты, то в него укомплектовываются «куски» новостроек, а доход основывается на продаже жилья по более высокой цене, чем на ранней стадии строительства. В этом случае промежуточные выплаты тоже возможны, если это оговорено в договоре, но чаще такие выплаты не предусмотрены.

По словам эксперта «БКС Экспресс» Богдана Зыкова, порог входа в ЗПИФ может колебаться от  200 тыс. до 10 млн руб. и более. Цена одно пая и минимальный размер инвестирования устанавливается управляющей компанией в момент создания ЗПИФа и прописывается в правилах доверительного управления. Общий объем фонда может составлять от 25 млн рублей, но эксперты сходятся во мнении, что фонд объемом менее 150-200 млн руб. интереса для управляющих компаний не представляет, так как не позволяет стратегически диверсифицировать портфель.

ЗПИФы, инвестирующие в рентную недвижимость или строительство, могут быть интересны частным инвесторам, которые устали от волатильности фондового рынка и хотят диверсифицировать вложения. Кроме того, активными пайщиками таких фондов являются негосударственные пенсионные фонды (НПФ), так как обладают «длинными» деньгами, а напрямую вкладываться в новостройки им законодательно запрещено. Доходность рентных ЗПИФов, по словам Юрия Гольдберга, обычно составляет 7 – 12% годовых, а ЗПИФов новостроек может достигать 25 – 30%.

Рифы для инвестора

При выборе ЗПИФа необходимо понимать, что перед инвестором возникают не просто подводные камни, а настоящие рифы, утверждает руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Игорь Куртепов.

При существенных денежных ограничениях, как рассказывает Богдан Зыков, чаще всего купить пай в ЗПИФе, особенно строительном, может узкий круг людей, приближенных к УК или организатору фонда (зачастую – самому девелоперу). «Чаще всего фонды создаются под конкретных крупных инвесторов – соглашается Игорь Куртепов. - Честно говоря, я не знаю розничных фондов на продажу. Как правило, выбирается проект (к слову, хороших проектов тоже крайне мало и за ними гоняются инвесторы), под него находятся инвесторы, создаётся фонд. Есть проект, есть деньги, распродавать дополнительные паи нет смысла. Я знаю одну управляющую компанию, у которой не распроданы паи нескольких фондов, но рекламу они не дают, в розницу не продают паи».

Однако постепенно рынок строительных ЗПИФов открывается и для неквалифицированных инвесторов. Например, минимальный вклад в ЗПИФ «НСКА Новостройки» составляет всего 100 тыс. руб. Как утверждает Юрий Гольдберг, фонд изначально ориентирован именно на частных инвесторов «со стороны». ЗПИФы зачастую создаются самими девелоперами, чтобы привлечь деньги под свои проекты – а им, как уже говорилось выше, не нужно массово привлекать «мелких» частников. Если же организатором ЗПИФа является компания, не связанная со строительством объектов, входящих в этот фонд, ее основная цель – не привлечение крупных инвестиций под строительство объекта, а прибыль. И в этом случае важен каждый, пусть и некрупный инвестор. Ранее также были известны некоторые рентные ЗПИФы, рассчитанные на частников «со стороны» - например, ЗПИФ «Финам – капитальные вложения».

При выборе ЗПИФа важно учитывать ряд факторов. «Если фонд инвестирует в девелоперские проекты, необходимо знать, какова вероятность их успешного завершения, - предостерегает Юрий Гольдберг. – Также нужно учитывать, есть ли там заемные средства». Кроме того, существует соотношение риск/доходность. «Часто человек забывает об осторожности в погоне за высокой доходностью», – говорит Юрий Гольдберг. По его словам, если управляющая компания обещает доходность выше 30%, это означает, что ЗПИФ слишком рискованный.

Опрошенные участники рынка рекомендуют обращать внимание на то, чтобы активы в фонд вносились уже после его формирования. Часто бывает, что обладатель какого-либо объекта не может его продать, так как цена завышена. Он предлагает управляющей компании комиссию в 0,5% от цены и та формирует специальный фонд. Но цена объекта не соответствует его реальной стоимости, эти ЗПИФы создаются специально для продажи неликвида.

ЗПИФы недвижимости существенно расширяют возможности тех, кто желает инвестировать в жилье. Но надо понимать, что управлять капиталом инвестора в этом случае будет некая компания, а риски все равно остаются на нем. Поэтому перед принятием решения о покупке пая, надо изучить состав ЗПИФа, опыт управляющей компании, цели организатора фонда. О других тонкостях непрямых инвестиции в недвижимость читайте в следующих статьях рубрики «Покупаем новостройку без риска».
 



Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

31.07.2013 : 40 уголовных дел по фактам обманов дольщиков рассматривается в Москве 31.07.2013 : Недостроенный дом в Кокошкино на территории Новой Москвы проверят 31.07.2013 : Минрегион продлил отбор учредителей для общества страхования застройщиков 31.07.2013 : В Калужской области под суд пойдет застройщик, похитивший 27 млн руб. у дольщиков 31.07.2013 : Дольщикам Марушкино предлагают создать ЖСК для ввода в эксплуатацию домов

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Июль 2013 : Монолитные новостройки дороже панельных на 6,4% Июнь 2013 : ЗПИФ «НСКА Новостройки»: итоги полугодия Апрель 2013 : Анализ доходности новостроек Москвы и Московской области Март 2013 : Обзор рынка ЗПИФ недвижимости Январь 2013 : Рейтинг привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жильё

Объекты с включенной страховкой

ЖК «Лесной Городок» Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10-12 ЖК «Геолог» Красногорск, ул. Геологов, д.17а
Генеральный партнер рубрики:
Юрий Гольдберг рассказал о ЗПИФах на онлайн-конференции IRN.RU

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА на Metrinfo.RU

Доход ПИФов даже в кризисный год достигал 10% годовых

Юрий Гольдберг на Metrinfo.Ru

В половине случаев просрочка строительства составляет полгода – год

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

ТОП-10 городов Московской области для вложения в новостройки

Названы самые привлекательные для инвестиций в новостройки города Подмосковья

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Юрий Гольдберг для журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане»

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро